این مقاله شاخص‌های کلیدی عملکرد (KPI) را معرفی می‌کند که برای درک عملکرد دارایی هتل حیاتی تلقی می‌شوند، نه فقط بر اساس درآمد و سودآوری در رابطه با موجودی اتاق هتل، بلکه کل عملیات هتل یا در بخش های انتخاب شده. این امکان را فراهم می کند که یک هتل بر مبنایی مشابه با سایر کلاس های املاک و مستغلات ارزیابی شود و نه تنها توسط کسانی که درک دقیق تری از بخش هتل دارند.

KPIهای مدیریت مالی هتل

KPI به مجموعه ای از نسبت ها اشاره دارد که به مقایسه عملکرد و پیشرفت یک کسب و کار در رابطه با برنامه ها یا اهداف استراتژیک آن کمک می کند. شاخص های عملکرد نقش مهمی در ارزیابی عملکرد گذشته و برنامه ریزی تصمیمات آینده دارند. اندازه گیری عملکرد کسب و کار اولین گام در فرآیند بهبود است، اما بدون دانش و درک کل عملیات، هیچ اقدام هدفمندی وجود ندارد.

1. شاخص نفوذ

فروش اتاق هتل یک تجارت بسیار رقابتی است. مهمانان می‌توانند صدها هتل را در یک وب‌سایت واحد با ابزارهای مختلف مقایسه، از جمله نقشه‌ها، قیمت‌گذاری، و نظرات گذشته مهمانان خریداری کنند. وقتی اتاق‌های موجود در هتل تا حد زیادی فروخته نشده است، مدیران درآمد قدرت قیمت‌گذاری محدودی دارند. با این حال، شما بر نحوه تنظیم هتل خود برای رقابت تهاجمی برای مهمانان هدف خود کنترل دارید.

نفوذ مجموعه رقابتی قدرت نسبی یک دارایی موضوع را در مقابل مجموعه ای از هتل های رقابتی نشان می دهد. برای هر یک از آمارهای توصیفی اصلی – اشغال، میانگین نرخ روزانه، و RevPAR – با تقسیم موضوع بر ارقام مجموعه‌ای با استفاده از گزارش STAR ایجاد می‌شود.

سهم منصفانه شما از بازار با یک شاخص نفوذ 100٪ تعریف می شود. دارایی شما به ندرت به 100٪ نفوذ در همه معیارها می رسد. این بدان معناست که هتل شما دقیقاً در وسط بسته کار می کند. در بیشتر موارد، سوژه در بالای مجموعه یا زیر مجموعه قرار خواهد گرفت.

2. حاشیه سود

صورتهای مالی استاندارد هتل USALI دارای سه دسته هزینه عمده است – بخش، توزیع نشده و ثابت. هر یک از اینها تا آن نقطه سودآوری دارد و در هر سطح هزینه فرصت برای بهبود کارایی و سودآوری عملیاتی وجود دارد.

هر دسته هزینه را از نظر تأثیر آن در عملیات هتل در نظر بگیرید. سود بخش مربوط به خط مقدم و تعامل مستقیم مهمان است. سود عملیاتی ناخالص به دنبال هزینه های توزیع نشده با عملیات پشت سرهم مرتبط است. EBITDA به دنبال هزینه های ثابت به مدیریت دارایی مرتبط است.

به یک مصرف کننده عظیم داده های حاشیه سود در همه سطوح تبدیل شوید تا ارتباطات ذهنی بین سودآوری در همه سطوح ایجاد کنید. این نقاط داده استاندارد بازار و صنعت به شما کمک می کند تا به سرعت مناطقی را که فرصت در یک سرمایه گذاری جدید وجود دارد شناسایی کنید.

توجه داشته باشید، در مورد هزینه‌های توزیع نشده و ثابت، هزینه‌های اضافی – یعنی هزینه‌های مدیریت و ذخایر FF&E – وجود دارد که سطح دوم سودآوری را ایجاد می‌کند. اینها معمولاً به عنوان درصدی از درآمد عملیاتی در نظر گرفته می شوند، بنابراین حاشیه ها به راحتی قابل ترجمه هستند.

3. RevPAR

RevPAR، همراه با میانگین نرخ روزانه (ADR) و اشغال اتاق (%) یکی از سه شاخص کلیدی مورد استفاده برای سنجش عملکرد و موفقیت هتل در مدیریت موجودی اتاق آن است. با تقسیم درآمد خالص اتاق یک هتل (پس از تخفیف و مالیات فروش و خالص صبحانه یا سایر وعده‌های غذایی) بر تعداد کل اتاق‌های موجود یا با ضرب ADR هتل در اشغال اتاق‌های آن محاسبه می‌شود.

مشکلات RevPAR

با این حال، اتکای تنها به RevPAR به عنوان شاخصی از عملکرد مالی کامل هتل، چندین مشکل وجود دارد. مسئله اصلی این است که این معیار در نظر نمی‌گیرد که برای هتل‌هایی با بخش‌های عملیاتی غیر اتاقی (به ویژه غذا و نوشیدنی و عملیات کنفرانس)، درآمد اتاق‌ها ممکن است فقط نیمی از کل درآمد هتل باشد.

اینها شامل هتل‌هایی با فعالیت‌های قابل توجه غذا و نوشیدنی (و جلسات و کنفرانس) و سایر بخش‌های عملیاتی غیر اتاقی است. در چنین مواردی، RevPAR تنها بخشی از عملکرد درآمد هتل را منعکس می‌کند، بدون توجه به سایر منابع درآمد.

این منجر به تجزیه و تحلیل نادرست هنگام مقایسه عملکرد هتل ها نه تنها بر اساس درآمد، بلکه از نظر سودآوری می شود، زیرا بخش های مختلف نیز سهم متفاوتی در سودآوری دارند. RevPAR بالاتر همیشه نشان دهنده عملکرد مالی سالم تر نیست.

یکی دیگر از مشکلات اندازه گیری تنها RevPAR این است که این معیار تمایل به جریمه کردن یک هتل بزرگتر دارد. در شرایط برابر بازار، یک هتل 100 اتاقه باید به سطوح اشغال بالاتری نسبت به یک هتل 200 اتاقه دست یابد، به خصوص زمانی که اوج و نواحی فصلی وجود دارد (یا حتی نوسان بین سطح اشغال روزهای هفته و آخر هفته).

در نتیجه، RevPAR هتل بزرگتر احتمالاً کمتر از هتل کوچکتر است. بنابراین، هتلداران و سرمایه گذاران بالقوه باید اندازه و سودآوری را در هنگام مقایسه عملکرد یک هتل خاص در رابطه با سایر املاک هتل در نظر بگیرند. در بسیاری از موارد، به دلیل صرفه جویی در مقیاس و درآمدهای افزایشی، یک هتل بزرگتر ممکن است عملکرد مالی سالم تری نسبت به یک هتل کوچکتر با RevPAR بالاتر داشته باشد.

علاوه بر این، و شاید مهم‌تر از همه، ارزش هتل‌ها معمولاً بر اساس جریان‌های نقدی آزاد خالص است نه کل درآمدها. در حالی که RevPAR تا حدودی با ارزش یک هتل مرتبط است، لزوماً به اندازه کافی با ارزش سرمایه درآمد ملک هتل مرتبط نیست. با این حال، می توان گفت که تغییرات در ارزش هتل اغلب با تغییرات در RevPAR (منعکس کننده یک رابطه کشسان) مرتبط است.

Table 1: Calculation of Rooms Occupancy, ADR & RevPAR— Photo by HVS Research

4. TRevPAR و GOPPAR

هنگامی که RevPAR به عنوان KPI اصلی در صنعت انتخاب شد، درک اینکه منابع درآمدی دیگر باید برای مقایسه منصفانه بین هتل ها در نظر گرفته شود، منجر به شناسایی TRevPAR (کل درآمد در هر اتاق در دسترس) شد.

این KPI درآمد خالص حاصل از تمام فعالیت‌های عملیاتی را در بر می‌گیرد و در نتیجه نشان‌دهنده بهتری از عملکرد کل هتل است. در حالی که RevPAR و TRevPAR ممکن است برای املاک با خدمات محدود بسیار نزدیک باشند، تفاوت بین این دو می تواند برای هتل های با خدمات کامل، استراحتگاه ها، هتل های همایش و غیره قابل توجه باشد. با این حال، اگرچه TRevPAR شامل درآمدهای حاصل از همه جریان‌های درآمدی است، اما هنوز حاشیه‌های مشارکت متفاوت را در نظر نمی‌گیرد.

GOPPAR به عنوان کل سود عملیاتی ناخالص به ازای هر اتاق در دسترس تعریف می‌شود، که در آن سود ناخالص عملیاتی (GOP) برابر است با درآمد کل منهای کل هزینه‌های عملیاتی بخش و توزیع نشده بخش (سربار)، بنابراین برای جابجایی درآمدها و هزینه‌های عملیاتی محاسبه می‌شود.

در حالی که GOPPAR ترکیب درآمد ملک هتل را نشان نمی دهد و بنابراین ارزیابی تک تک بخش ها را نشان نمی دهد، اما نشانه روشنی از سود یک هتل ارائه می دهد. علاوه بر این، GOPPAR در بیشتر موارد می‌تواند سودآوری، کارایی مدیریت و ارزش اساسی املاک هتل را به عنوان یک کل بهتر منعکس کند. تجزیه و تحلیل قبلی HVS London نشان داد که GOPPAR یک همبستگی مستقیم بین 85٪ و 90٪ با ارزش یک هتل دارد، در حالی که RevPAR دارای همبستگی تقریباً 70٪ تا 75٪ است.

به این ترتیب، GOPPAR در مقایسه با RevPAR معیار قابل اعتماد تری برای ارزیابی هتل ارائه می دهد و بنابراین باید به عنوان مبنای قابل اعتمادتری برای تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری هتل استفاده شود. RevPAR بالا لزوماً به معنای پایین آمدن بالا و در نتیجه ارزش بالا نیست. همانطور که در جدول 2 نشان داده شده است، در حالی که یک GOPPAR بالا نشان دهنده قیمت پایین و همچنین یک نشانه قابل اعتمادتر از ارزش ملک برای تجزیه و تحلیل های سرمایه گذاری هتل “سریع و کثیف” است.

Table 2: GOPPAR Illustration— Photo by HVS Research

در مثال بالا، به نظر می‌رسد که هتل Y عملکرد قوی‌تری دارد که منحصراً RevPAR را بررسی می‌کند. با این حال، به دلیل سهم قابل توجه F&B در GOP، هتل X در واقع GOPPAR قوی‌تری دارد. اگر همه چیز برابر باشد، این هتل احتمالاً ارزش بالاتری نیز خواهد داشت.

همانطور که قبلا ذکر شد، برای برخی از هتل ها درآمد اتاق ها اهمیت کمتری دارد و می تواند تنها نیمی از کل درآمد یا کمتر را تشکیل دهد. علاوه بر این، هتل های زیادی وجود دارند که دارای فضای قابل توجهی برای کنفرانس ها و ضیافت ها، لابی ها و فضاهای عمومی غیر درآمدزا هستند.

شاخص‌های کلیدی عملکرد مانند GOPPAR و TRevPAR ممکن است به عملکرد هتل در رابطه با مدیریت موجودی اتاق آن نگاه کنند. با این حال، اندازه گیری و درک سودآوری کل ساختمان به همان اندازه مهم است.

TRevPAR و GOPPAR جریان‌های درآمدی دیگر را بهتر ترکیب می‌کنند، اما فقط می‌توانند برای نشان دادن عملکرد هتل در کل استفاده شوند. آنها در اطلاع مدیریت از بخش هایی که ممکن است به دلیل استفاده ضعیف از تکنیک های مدیریت درآمد، ضعیف عمل کنند، کم کاری می کنند.

5. RevPAM و GOPPAM

RevPAM و GOPPAM، همانطور که از نامشان پیداست، به عنوان کل درآمد یا سود یک هتل در هر متر مربع (مربع) موجود تعریف می‌شوند. جدول زیر محاسبات RevPAM و GOPPAM را برای هتل های منتخب قابل مقایسه نشان می دهد.

Table 3: RevPAM and ProPAM Illustration— Photo by HVS Research

مزیت اصلی استفاده از این دو شاخص به عنوان KPI این است که کل فضای هتل را وارد معادله می‌کنند، بنابراین سودآوری ساختمان را به عنوان یک کل اندازه‌گیری می‌کنند. هتلداران می توانند با استراتژی های مدیریت درآمد خود دقیق تر شوند، که به ویژه برای هتل هایی مفید است که از طریق کنفرانس ها و ضیافت ها درآمد افزایشی ایجاد می کنند، زیرا این معیارها می توانند کارایی استفاده از کل دارایی را اندازه گیری کنند.

هتل هایی که دارای فضاهایی فراتر از اقامت هستند، باید بر ایجاد، ترویج و بهینه سازی پیشنهادهایی که از آن فضاها استفاده می کند تمرکز کنند.

برای مثال، همانطور که در جدول 3 نشان داده شده است، هتل A و هتل B دارای تعداد مساوی اتاق (300) هستند و در همان RevPAR 70 پوندی کار می کنند. با این حال، هتل A دارای فضای کنفرانس و ضیافت بزرگتر و فضای موجود 25000 متر مربع است. از سوی دیگر، هتل B دارای فضای موجود 20000 متر مربع است. هتل C با تنها 100 اتاق و فضاهای دیگر بسیار کمتر، مجموعاً 7000 متر مربع فضای موجود دارد. به دلیل فضای عملکرد اضافی، هتل A می‌تواند درآمد بیشتری ایجاد کند که در نتیجه TRevPAR بالاتر با ۱۲۴ پوند، ۷ درصد بیشتر از هتل B (۱۱۶ پوند) و ۲۱ درصد بیشتر از هتل C (۱۰۲ پوند) بیشتر است.

از نظر GOPPAR که تمام هزینه‌های عملیاتی را شامل می‌شود، که بیشتر آنها شامل بخش‌های ثابت و متغیر می‌شوند، هتل A نیز تقریباً 4 درصد بیشتر از هتل B (48 پوند در مقایسه با 46 پوند) و 17 درصد بالاتر از هتل C عملکرد بهتری دارد. (41 پوند).

با این حال، اگر نگاهی به شاخص های کلیدی عملکرد RevPAM و GOPPAM بیندازیم، که به هتل اجازه می دهد تا تأثیر کامل استراتژی های مدیریت درآمد خود را در تمام مناطق هتل اندازه گیری کند، می بینیم که هتل A 14٪ درآمد کمتر و 16٪ سود کمتر به ازای هر متر مربع موجود نسبت به هتل B ایجاد می کند.

جالب‌تر اینکه در مقایسه با هتل C، هتل A یک RevPAM بالاتر (+2%) اما GOPPAM کمتر (-1%) ایجاد می‌کند. این نشان می دهد که RevPAM و GOPPAM همیشه با RevPAR یا GOPPAR مرتبط نیستند و باید هنگام ارزیابی سلامت مالی هتل در نظر گرفته شوند.

 هتلداران و سرمایه گذاران باید در طول ساخت و سازهای جدید و بازسازی های اساسی به این شاخص های کلیدی عملکرد جدید توجه کنند تا امکانات و فضا را بهینه کنند، تا بازده بازگشت سرمایه را افزایش دهند و در نهایت ارزش هر متر مربع را بهینه کنند. بسیاری از هتل ها در تلاش برای به حداکثر رساندن درآمد با مشکلات استفاده از ظرفیت روبرو هستند زیرا فضاهای استفاده نشده یا استفاده نادرست نشان دهنده فرصت های درآمدزایی از دست رفته است.

در مثال هتل A، در بالا، زمانی که فضای جلسه اضافی برای کنفرانس ها یا رویدادهای ضیافت استفاده نمی شود، می توان از آن برای کلاس های تحت رهبری مربی استفاده کرد.

فضای هدر رفته رستوران را می توان به یک تسهیلات درآمدزا اضافی برای مهمانان هتل تبدیل کرد. از فضای اضافی لابی می توان برای ایجاد یک بار/آشپزخانه پاپ آپ استفاده کرد که می تواند مهمانان داخلی و همچنین ساکنان محلی را جذب کند.

مطالعات موردی گذشته نشان داده است که هتلداران چگونه می توانند با موفقیت خلاق باشند. به عنوان مثال، تبدیل سه اتاق درمان کم استفاده به یک “باشگاه بوکس آقایان” که هم اجاره هتل را پرداخت می کرد و هم همه اعضا را ملزم به خرید عضویت در اسپا برای پیوستن می کرد.

نمونه‌های دیگر شامل فضاهای بیرونی است که برای ایجاد درآمد اضافی از طریق ایجاد تراس‌های روی پشت‌بام و بارهای باغ بهینه‌سازی شده‌اند. اتاق‌های ملاقات کم‌استفاده به استودیوهای ضبط اجاره‌ای تبدیل شده‌اند. و لابی های خالی به خانه فضاهای کار مشترک و فروشگاه های پاپ آپ تبدیل شده اند.

6. هزینه سرمایه

سرمایه ای که برای تامین مالی یک معامله استفاده می کنید با الزامات ریسک و بازده تعریف شده همراه است. پشت سرمایه یک نمایش شهودی از این با کمترین ریسک در پایین و بیشترین ریسک در بالا است – بدهی ارشد و سهام عادی. هتل فقط جریان نقدی زیادی تولید می کند و این بخش های مختلف بر اساس موقعیت قراردادی خود در معامله ادعای مالکیت آن جریان نقدی را دارند.

هر سرمایه گذار در پشته سرمایه شما یک بازده هدف دارد. هزینه ترکیبی سرمایه عبارت است از پرداخت های قراردادی تقسیم بر سرمایه سرمایه گذاری شده. سود شما به عنوان حامی معامله تفاوت بین هزینه سرمایه و بازده معامله است.

به عنوان مثال، فرض کنید وامی با نرخ بهره 6.00 درصد در 70 درصد سرمایه و شریک سرمایه گذاری مشترک دارید که به دنبال 18.00 درصد بازدهی 25 درصد از سرمایه است. این برای شما 8.70٪ هزینه ترکیبی سرمایه (6.0٪ * 70٪ + 18.0٪ * 25٪) ایجاد می کند.

این بدان معناست که شما باید 5 درصد از سرمایه را به دست آورید و همه چیز فراتر از 8.70 درصد بازده بدون اهرم را حفظ کنید. این امر بر اهمیت تجزیه و تحلیل بدون اهرم هنگام یادگیری نحوه پذیره نویسی یک هتل تأکید می کند.

توجه داشته باشید، به وام دهندگان شما ماهانه پرداخت می شود، اما سرمایه گذاران سهام می دانند که باید نوبت خود را با پول نقد موجود برای توزیع صبر کنند. گفته می شود، ارزش پول با زمان مرتبط است. الزامات بازده سرمایه گذار با پول مطلق کمتر در سال اول نسبت به سال دوم برآورده می شود.

7. بازده سرمایه گذاری

سودآوری با اندازه گیری های مطلق و نسبی ارزیابی می شود. سودآوری مطلق مجموع تمام جریان های نقدی منهای حقوق صاحبان سهام سرمایه گذاری شده است. این موضوع در مولفه سرمایه‌گذاری‌شده (MOE) که با مجموع جریان‌های نقدی تقسیم بر سهام سرمایه‌گذاری‌شده محاسبه می‌شود، به زیبایی بیان می‌شود.

سودآوری نسبی معمولاً با دو معیار بازده اندازه گیری می شود – بازده نقدی نقدی و نرخ بازده داخلی (IRR). به طور کلی، سرمایه گذاران خصوصی اولی را ترجیح می دهند، در حالی که موسسات دومی را ترجیح می دهند.

نرخ بازده داخلی یک رویکرد جریان نقدی تنزیل شده برای برآورد بازده ترکیبی سالانه حقوق صاحبان سهام از جمله رویدادهای سرمایه است. طرح‌های تجاری که بر افزایش ارزش سرمایه متکی هستند، مانند ارزش افزوده و معاملات فرصت‌طلبانه، از این رویکرد حمایت می‌کنند زیرا خالص جریان نقدی در سال‌های اولیه در صورت عدم وجود محدود است. سرمایه‌گذاران نهادی این رویکرد را ترجیح می‌دهند، زیرا در مدل‌سازی روشی که هر معامله در پرتفوی صندوق آنها قرار می‌گیرد، مناسب است.

بازده نقدی نقدی خالص جریان نقدی پس از پرداخت بدهی تقسیم بر سهام سرمایه گذاری شده است. این یک درصد بازده سالانه روشن از سرمایه گذاری را فراهم می کند که رویدادهای سرمایه را نادیده می گیرد. سرمایه گذاران نهادی خصوصی و محافظه کار این رویکرد را دوست دارند زیرا تلاشی برای ارزیابی دارایی ندارد. تصویر واضحی از درآمد سالانه قابل انتظار از سرمایه گذاری ارائه می دهد.

نرخ های بازده داخلی مستعد مهندسی مالی بیش از حد هستند. همانطور که یاد می گیرید چگونه یک هتل را پذیره نویسی کنید، همچنین یاد می گیرید که چگونه رشته های مناسب را برای رسیدن به هدف بازگشتی بکشید. با این حال، یک معامله خوب مبتنی بر اصول بنیادی سالم همیشه معامله خوبی خواهد بود.

نتیجه

هر سرمایه گذار رویکرد متفاوتی برای تجزیه و تحلیل معامله دارد. سرمایه گذاران باتجربه مجموعه ای از نقاط داده دارند که می توانند از آن برای ارزیابی معامله در پشت پاکت استفاده کنند. هر فرصتی را که برای میزتان پیش می آید، بنویسید تا ترکیب مناسبی را پیدا کنید که برای شما مناسب است. تجربه بهترین و کارآمدترین راه برای یادگیری نحوه قرارداد با هتل است.

این مقاله بر اساس نوشته های John Wijtenburg (HIT Advisory, LLC) و  کریستوفر بوید و راسل کت (HVS) تدوین شده است.