املاک و مستغلات تجاری به طور کلی یک محافظ عالی در برابر یک رکود بالقوه است، در این مقاله بررسی خواهیم کرد که چرا سرمایه گذاری در هتل ها حرکتی عالی به سمت تنوع است که به شما شانس بالایی برای موفقیت درآمد غیرفعال در طول رکود اقتصادی بعدی می دهد. ده دلیل را با هم مرور خواهیم کرد که چرا سرمایه گذاری در املاک هتل باید در صدر فهرست شما باشد، حتی در مواقع مشکوک رکود!

هتل‌ها با دسته‌های سنتی املاک تجاری مانند چند خانواده، پارک‌های خانه متحرک و فضای اداری متفاوت هستند، زیرا روش کسب درآمد آن‌ها کاملاً با سایر دسته‌بندی‌ها متفاوت است. بنابراین، در طول هر افت اقتصادی، خواه محدود به اقتصاد محلی از یک خبر منفی باشد یا در سراسر کشور به دلیل همه‌گیری اخیر، مدیریت هتل در مورد جریان‌های درآمد، خدمات در دسترس مهمانان و ساختار هزینه خلاقیت می‌کند.

10 دلیل که هتل ها باید حرکت بعدی سرمایه گذاری شما در املاک و مستغلات باشند

یک هتل بیش از یک بخش بالقوه سودآور از املاک و مستغلات است زیرا یک تجارت فعال (24 ساعت در روز، 7 روز هفته) با یک جزء املاک و مستغلات است. هتل ها بیشتر ارزش خود را از توانایی اثبات شده برای تولید پول نقد و پتانسیل افزایش درآمد به دست می آورند. در واقع، ماهیت عملیاتی قوی هتل یکی از دلایل اصلی است که می‌خواهید هتل را به عنوان بخشی از مجموعه املاک و مستغلات خود انتخاب کنید.

از چند جهت، سرمایه گذاری در هتل با کلاس های دارایی املاک و مستغلات تجاری چهار بزرگ – چند خانواده، اداری، صنعتی و خرده فروشی متفاوت است. عنصر عملیاتی خطر و عدم اطمینان را اضافه می کند، اما همچنین مجموعه ای از مزایای اضافی را ارائه می دهد که سرمایه گذاری هتل را جذاب تر می کند. فاکتورهای زیر تنها نقطه شروعی هستند برای اینکه چرا باید در هتل ها سرمایه گذاری کنید. هر سرمایه گذار باتجربه هتل می تواند به راحتی ده دلیل یا بیشتر را به این لیست اضافه کند.

دلیل شماره 1 – اقامت های شبانه

اکثر درآمد یک هتل توسط افرادی ایجاد می شود که یک یا چند اتاق را به صورت شبانه اجاره می کنند. آنها ممکن است فقط به یک شب اقامت یا دو هفته اسکان نیاز داشته باشند. هر شب فرصتی دیگر برای افزایش درآمد است. مشکل در بهینه سازی درآمد خالص هر شب اضافی به ازای هر اتاق فروخته شده است.

موفقیت فنی یک هتل با بازاریابی و فروش تعیین می شود. جذب مخاطب مناسب با استفاده از تبلیغات و همکاری با فعالیت‌ها و مراکز همایش اطراف برای افزایش تعداد بازدیدکنندگانی که در هتل شما اقامت می‌کنند، ساده است. دارایی‌های نامشهود، مانند وفاداری، تجربه مهمان و فرهنگ دارایی، چیزی هستند که مهمانان را در مورد تجربیات خود با شما صحبت می‌کنند و دوستان را به ماندن بازمی‌گردانند – مهم‌ترین عنصر هر جریان درآمدی.

املاک و مستغلات اولین کسانی هستند که از رکود باز می گردند، اما اگر اقتصاد در جهت مخالف حرکت کند، اولین چیزی است که آسیب می بیند. برای اطمینان از اینکه هتل می تواند در برابر کاهش تقاضا (مانند ماه های اخیر) مقاومت کند و در عین حال سودآور بماند، یک فرصت عالی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات باید بر اساس اصول اقتصادی قوی باشد.

دلیل شماره 2 – ساختار هزینه

دسته بندی دپارتمان، توزیع نشده و ثابت در صورت مالی استاندارد هتل USALI هزینه ها را به سه گروه متمایز می کند. خطوط سودی که هر یک از اینها را دنبال می کنند، درجات مختلفی از کنترل را بر آنها نشان می دهند.

بهای تمام شده کالای فروخته شده یک هزینه واحد است. این دسته هزینه های مربوط به خدمات اتاق ها، ارائه خدمات غذا و نوشیدنی به بازدیدکنندگان و سایر فروش های بخش را پوشش می دهد. اکثر این هزینه‌ها مربوط به نیروی کار است، در حالی که مابقی شامل لوازم و خدمات است.

هزینه های توزیع نشده شامل مدیریت، نگهداری، هزینه های مربوط به فروش و سایر هزینه های عمومی مورد نیاز اداری می باشد. هزینه های کالاها و خدمات خارجی در این دسته از هزینه های نیروی کار بیشتر است. هزینه های ثابت صرف نظر از اینکه هتل پر باشد یا سودآور باشد، انجام می شود. مالیات بر املاک، هزینه های سایت و قبوض انرژی نمونه هایی از این دسته هستند.

همانطور که می بینید، با پایین آمدن صورت های مالی، این هزینه ها در “چسبندگی” افزایش می یابد. دستمزدها و خدمات آب و برق نمونه‌هایی از هزینه‌هایی هستند که نسبتاً ثابت هستند و توسط نیروهای بازار خارجی اداره می‌شوند، اگرچه اکثریت آنها در معرض مذاکره هستند.

یکی از قانع‌کننده‌ترین دلایل سرمایه‌گذاری در املاک هتل این است که مدیریت هتل می‌تواند با ارائه‌دهندگان مذاکره کند، در حالی که درآمد در مسیر دیگری رشد می‌کند، هزینه‌های عملیاتی را کاهش می‌دهد. با افزایش درآمد، هزینه نگهداری از هتل به شدت افزایش نمی‌یابد و حاشیه سود سالمی را به همراه دارد.

دلیل شماره 3 – بازده تعدیل شده با ریسک بالا

بازدهی بالا یکی از دلایلی است که اغلب برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات برای سرمایه گذاری در هتل ها ذکر شده است. در کل، نرخ سقف هتل ها بیشتر از سایر دارایی های املاک تجاری است. با این حال، آنها دارای سطح بالاتری از ریسک برای مدیریت هستند.

هر مدیر سرمایه گذاری باتجربه ریسک ها را درک می کند و همیشه به دنبال راه هایی برای به حداقل رساندن جنبه های منفی و در عین حال افزایش روند صعودی است.

شایسته ترین مدیران سرمایه گذاری هتل دانش قابل توجهی از عملیات هتل و مدیریت دارایی هتل و همچنین درک کاملی از نحوه کمک به جنبه های املاک و مستغلات و عملیات شرکت دارند.

دلیل شماره 4 – مزایای مالیاتی

اگر قبلاً یک سرمایه‌گذار املاک و مستغلات هستید یا مدتی است که در این محل زندگی می‌کنید، می‌دانید که مالکیت مستقیم املاک و مستغلات یکی از کارآمدترین روش‌های سرمایه‌گذاری در دسترس است. سه مزیت اصلی مالکیت مستقیم ملک در املاک تجاری، استهلاک، رشد حقوق صاحبان سهام و مبادله معوق مالیاتی است. هتل ها این سه مزیت را به سطح دیگری می برند، زیرا هر سه آنها را با هم ترکیب می کنند.

از طریق استفاده و زوال، ارزش املاک و مستغلات کاهش می یابد. بنابراین، قانون مالیاتی به سرمایه گذاران/مالکین اجازه می دهد تا برنامه هزینه های استهلاک را در یک دوره مشخص برای جبران درآمد مشمول مالیات اعمال کنند. سرمایه گذاری در هتل منحصر به فرد است زیرا دارایی های واقعی، شخصی و نامشهود است. در نتیجه، سرمایه‌گذاران نه تنها از مزایای مالیاتی و محدودیت‌های استهلاک برای املاک و مستغلات برخوردار می‌شوند، بلکه برای اموال شخصی و نامشهود نیز از مزایای مالیاتی برخوردار می‌شوند.

مهم‌ترین مزیت مالیاتی برای سرمایه‌گذاران در طول بازپرداخت نقدی حاصل می‌شود، به همین دلیل است که رشد سهام بسیار ضروری است. هنگامی که سرمایه نقدی در طول بازپرداخت بدهی خارج می شود و سرمایه به سرمایه گذاران پرداخت می شود، وجوه مشمول مالیات نمی شوند. بنابراین، به عنوان بخشی از طرح تجاری، مدیریت ممکن است تغییرات جزئی در عملیات هتل ایجاد کند تا جریان نقدی را بهبود بخشد و ارزش عظیمی را ارائه دهد، و به سرمایه گذاران اجازه دهد بدون پرداخت مالیات بر آن، از حقوق صاحبان سهام بهره مند شوند.

در نهایت، صرافی 1031 مشخصه هر امپراتوری موفق املاک و مستغلات است. هنگامی که مالیات بر عایدی سرمایه را با انتقال فوری وجوه خود به یک بخش سرمایه‌گذاری «مشابه» دیگر به تعویق می‌اندازید، پتانسیل درآمد خود را افزایش می‌دهید و عملیات را در یک ملک واحد و در مقیاس بزرگ متمرکز می‌کنید.

چهار خانه سبز را ورق بزنید تا در زمین خود یک هتل قرمز بسازید، درست مثل بازی مونوپولی، درست است؟

دلیل شماره 5 – تفکیک هزینه

سرمایه گذاری هتل ها برای اهداف مالیاتی به سه دسته تقسیم می شود: ساختمان، مبلمان و تجهیزات (FF&E) و سرقفلی. دو مورد اول – ساختمان ها و اثاثیه – اقلام واقعی هستند. وفاداری مشتری، روابط کارکنان و سایر عوامل نامشهودی که در موفقیت هتل نقش دارند، به عنوان حسن نیت شناخته می شوند.

دوره های استهلاک برای طبقات مختلف دارایی متفاوت است. بسته به اینکه آیا ابتکارات فعلی دولت برای تقویت سرمایه گذاری های خاص در نظر گرفته شده است یا خیر، برخی از زیرمجموعه ها برنامه های استهلاک خاص خود را دارند. سرمایه‌گذاران در هتل‌ها می‌توانند از سیاست‌های استهلاک پاداش بهره ببرند که در کلاس‌های دارایی چندخانواری، اداری، صنعتی یا خرده‌فروشی در دسترس نیست.

تفکیک هزینه یک استراتژی تعویق مالیاتی است که کسر استهلاک را در سالهای اولیه مالکیت بارگذاری می کند، که جنبه مهم افزایش درآمد پس از مالیات است. با این حال، می تواند تأثیر مهمی بر انتقال و مالیات بر دارایی داشته باشد.

در بسیاری از حوزه های قضایی، سرمایه گذاران املاک و مستغلات ملزم به پرداخت مالیات بر تمبر اسنادی بر اساس ارزش ملک فروخته شده هستند. در بسیاری از موقعیت ها، ممکن است دارایی های نامشهود را از دارایی های واقعی و شخصی جدا کنید.

نکته 1: اطمینان حاصل کنید که تخصیص قیمت خرید و مقادیر تفکیک هزینه با رویکرد کلی مالیاتی شما سازگار است. ترازنامه واحد و شفاف از مشکلات بین مقامات مالیاتی جلوگیری می کند.

نکته 2: سعی نکنید آن را بال کنید. برای تخصیص قیمت خرید و تفکیک هزینه، مشاوره مالیاتی حرفه ای دریافت کنید. این یک فرآیند مدیریت دارایی پیچیده است که نیاز به آموزش تخصصی دارد.

دلیل شماره 6 – اهرم های زیادی برای ارزش افزودن

منبع اصلی ارزش هتل ها، کسب و کار اصلی آنهاست. این فعالیت ها ممکن است برای پاسخگویی به تقاضا، روندها، اقتصاد و سایر عوامل افزایش یا کاهش یابد. این سازگاری یکی از بهترین جنبه های سرمایه گذاری در هتل ها است. با این حال، تعداد زیادی از عناصر اضافی وجود دارد که بر ارزش نهایی دارایی/سرمایه گذاری تأثیر می گذارد.

چهار زمینه افزایش ارزش در هتل عبارتند از:

• سرمایه‌گذاری – هنگام خرید پول در می‌آورید، اما همچنین باید مطمئن شوید که پشته سرمایه از اهداف سرمایه‌گذاری شما پشتیبانی می‌کند، چه از طریق پرداخت‌ها یا سود در فروش (یا هر دو!).
• نوسازی – انتظارات برای فضای داخلی، سبک و امکانات هتل همیشه در حال تغییر است. در بسیاری از موارد، اینها اصلاحات صرفاً زیبایی شناختی هستند، اما وجود یک تیم مدیریتی که متعهد به همگامی با روندهای فعلی و طراحی باشد، منبع درآمد ثابتی را در دراز مدت تضمین می کند.
• عملیات – مدیریت هتل یک عملیات مردمی است. وفاداری مشتری و مشارکت کارکنان تأثیر عمده ای بر توانایی سازمان در افزایش درآمد و به حداقل رساندن هزینه ها دارد. بسیاری از این پیشرفت‌ها رایگان یا ارزان هستند، اما کشف و اجرای آنها بسیار مهم است.
• تعیین موقعیت قرارداد – هتل ها به طیف گسترده ای از قراردادهای فروش و خدمات با شرکای عملیاتی با کیفیت برای اطمینان از عملکرد با کیفیت نیاز دارند. قرارداد مجوز نام تجاری و برخی قراردادهای مهم نگهداری ممکن است تأثیر قابل توجهی بر درآمد و سودآوری داشته باشد.

یک مدیر سرمایه‌گذاری عالی تأثیر هر یک از این عوامل را متعادل می‌کند و همچنین تعیین می‌کند که هر هتل در کجا به بیشترین توجه نیاز دارد. حتی کوچکترین ویژگی ارزش افزوده ممکن است درآمد یک هتل را بهبود بخشد و به سرمایه گذاران اجازه می دهد از ارزش سود ببرند و جریان نقدی را چند برابر کنند.

دلیل شماره 7 – تأثیر جامعه

نیروی کار نیمی از هزینه های جاری هتل را تشکیل می دهد. برای اداره موثر یک هتل، به تعداد زیادی دست نیاز دارید که همگی متعلق به ساکنان محله محلی هستند. هتل ها تأثیر قابل توجهی در اشتغال زایی بر اقتصاد محلی دارند. آنها نه تنها مکانی برای کار افراد فراهم می کنند، بلکه به عنوان یک راه حل موقت مسکن، به خانواده ها، شرکای تجاری و سایر نیازمندان نیز سرپناه می دهند.

هتل‌های با خدمات کامل، فضای گردهمایی اجتماعی و تجاری را فراهم می‌کنند که به‌شدت نشان‌دهنده فرصتی برای استراحت و برقراری ارتباط مجدد با کسانی است که به آنها اهمیت می‌دهید. موفق ترین برندها توانایی هتل را برای ایجاد جامعه فراتر از محدوده املاک و مستغلات خود گسترش می دهند. آنها به طور فعال در ایجاد جامعه ای مشارکت دارند که با اعتقادات شرکت آنها و میهمانانشان سازگار باشد.

دلیل شماره 8 – شما می توانید آن را تجربه کنید

اگرچه مزایای مالی داشتن یک هتل آشکار است، تجربه آن فراتر از هر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. حتی ساده‌ترین امکانات هتل با خدمات محدود، فضایی را برای مهمانان فراهم می‌کند تا با موانع بسیار کمی در اطراف حرکت کنند. آنها می توانند به اتاق خود وارد و خارج شوند، در مکان های عمومی توقف کنند و به راحتی از امکانات رفاهی بازدید کنند. یک رستوران، فضای جلسه یا یک باشگاه ورزشی را به آن اضافه کنید و تجربیات مهمانان فوراً تقویت می شود.

سرمایه گذاری در دارایی های مشهود، مانند سهام، اوراق قرضه و کالاها، ارزش واقعی کمی دارد. حتی بسیاری از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون توانایی ارائه جریان نقدی و مزایای مالیاتی بی معنی است. هتل یک نوع منحصر به فرد از املاک و مستغلات است زیرا طبیعتاً یک مکان عمومی است که به ویژه برای راحتی و لذت بازدیدکنندگان ایجاد شده است.

دلیل شماره 9 – چالش برانگیز است

همانطور که قبلاً به خوبی می دانید، سرمایه گذاری در املاک تجاری فقط مربوط به جریان نقدی و سود سهام نیست. راه های زیادی برای کسب درآمد وجود دارد که ریسک آن ها بسیار کمتر از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. اکثر سرمایه گذاران این کار را به عشق بازی انجام می دهند.

هتل‌ها یکی از چالش‌برانگیزترین کلاس‌های دارایی را برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات نشان می‌دهند، زیرا هر سطح سرمایه‌گذاری در هتل‌ها – از غیرفعال تا فعال – مستلزم دقت فوق‌العاده و درک عمیق این صنعت است. سرمایه گذاران باید همه عواملی را که بر عملیات تأثیر می گذارند، به ویژه عوامل خارجی مرتبط با بازار، بررسی و بررسی کنند. بازیکنان اصلی همگی یکدیگر را می شناسند و به یکدیگر احترام می گذارند زیرا درک می کنند که عملکرد مداوم در اوج بازیشان چقدر دشوار است.

دلیل شماره 10 – جالب است

بهترین دلیل برای انجام هر کاری این است که آن را دوست دارید. اما اگر بتوانید در حین انجام آن خوب به نظر برسید، این فقط یک امتیاز بزرگ است.

به طور واضح، سرمایه گذاری در هتل ها جالب است.

وقتی در یک هتل سرمایه‌گذاری می‌کنید، سرمایه‌گذاری بالایی در ملکی زیبا انجام می‌دهید که بازدیدکنندگان زیادی را می‌بیند، اما تحسین‌های نامرئی نیز کسب می‌کنید. سرمایه‌گذارانی که عمدتاً پول نقد خود را در چهار گروه بزرگ CRE نگه می‌دارند، برای سرمایه‌گذاران هتلی که به طور مداوم بازده سرمایه‌گذاری بالایی دارند، احترام قائل هستند، زیرا می‌دانند که چقدر انرژی لازم است تا وارد کلاس دارایی هتل شده و در سطح بالایی اجرا کنند.

همچنین، دیدن و تجربه اقامت در هتلی که مالک بخشی از آن هستید چقدر لذت بخش خواهد بود؟!

توانایی استقبال از خانواده و دوستان خود در یک محیط مهمان نوازی بسیار ارزشمند است. شما زمانی را صرف ساختن سبد سرمایه گذاری خود کرده اید، سرمایه گذاری های املاک و مستغلات را با دقت انتخاب کرده اید که از اهداف مالی شما پشتیبانی می کند، و می خواهید تجربه ای را در یکی از سرمایه گذاری های خود با افرادی که دوست دارید به اشتراک بگذارید. این در بسیاری از سرمایه‌گذاری‌ها دشوار است، اما یک هتل یک فضای عمومی است که دقیقاً برای همین – اشتراک گذاری ساخته شده است.

چرا در حال حاضر در هتل ها سرمایه گذاری کنید؟

من معتقدم صنعت هتلداری در طول بحران اخیر سازگار شده و انعطاف پذیرتر و نوآورانه تر شده است و تغییرات اعمال شده در صنعت راه را برای بازده استثنایی در طول بهبود صنعت سفر به طور کلی هموار می کند.

برخی از بهترین توصیه هایی که تا به حال شنیدم این بود که سعی کنم قبل از اینکه توده ها روی کشتی بپرند، بهترین حرکت بعدی را پیش بینی کنم. سرمایه‌گذاری در سندیکاهای املاک و مستغلات هتل‌ها در حال حاضر همین است – مردم برای سفر عصبی هستند، اما چند روح شجاع در حال حاضر برای اکتشاف به بیرون می‌روند. در همین حال، از آنجایی که درآمد هتل‌ها در 18 ماه گذشته به پایین‌ترین حد خود رسیده است و ارزش املاک تجاری بر اساس میزان درآمد آنها است، املاک هتل‌ها اساساً در حال حاضر «در فروش» هستند.

زمانی که صنعت سفر دوباره غوغا می کند، من می خواهم بخشی از آن را مالک باشم. البته، هیچ چیز تضمین شده نیست، و املاک و مستغلات یک سرمایه گذاری مخاطره آمیز است، اما من مشتاقانه منتظر هستم که موج روند سفر را در حالی که به سطح قبل از همه گیری باز می گردد، سوار کنم.