راهنمای پیش خرید املاک (off-plan) دبی: قوانین و حقوق سرمایه گذاران

خرید و فروش ملک قبل از ساخت و تکمیل به سرمایه گذاری off-plan (خارج از طرح) است. فقط برنامه برای آن وجود دارد. ملک off-plan ملکی است قبل از اینکه سازه ای بر روی آن ساخته شود. پیش از ساخت معمولاً برای توسعه دهندگان املاک و به عنوان توسعه دهندگان اولیه به بازار عرضه می شود تا خریدار بتواند شرایط مالی مطلوب تری را از وام دهندگان خود تضمین کند.

ملک خارج از طرح (off-plan ) در دبی چیست؟

ملک خارج از طرح، ملکی است که ساخته نشده است که مستقیماً از یک توسعه‌دهنده خریداری می‌شود. این ملکی است که هنوز ساخته نشده است یا در برخی موارد در مراحل اولیه ساخت است.

برای خرید این نوع ملک، خریداران به بروشورها و سایر مواد بازاریابی برای اطلاع از پروژه و ملک دقیقی که می خرند تکیه می کنند. خرید معمولا با پیش پرداخت 10-20 درصد و امضای SPA (توافقنامه خرید فروش) انجام می شود. بسته به اینکه کدام توسعه دهنده، بقیه پرداخت های انجام شده می تواند و انجام می شود متفاوت است، اما معمولاً به ساخت و ساز مرتبط است.

مزایای خرید ملک Off-Plan در دبی

1- صرفه جویی در پول

خرید یک ملک Off Plan به سرمایه گذاران اجازه می دهد تا قیمت خرید را در اولین و کمترین قیمت ممکن دریافت کنند. همچنین به خریداران اجازه می دهد تا بهترین آپارتمان ها را در یک توسعه خاص انتخاب کنند. این نقش مهمی در افزایش شانس کسب حداکثر بازده سرمایه گذاری آنها دارد.

2- فروش قبل از اتمام

اغلب سرمایه گذاران می توانند ملک پیش خرید خود را قبل از اتمام پروژه بفروشند. با فرض اینکه بازار عملکرد خوبی داشته و پروژه ثابت کرده است که مالکان محبوب اغلب می توانند با سود قابل توجهی بفروشند.

3- هزینه‌های اولیه پایین‌تر

طرح‌های پرداخت برای دارایی Off-Plan می‌تواند از توسعه‌دهنده‌ای به توسعه‌دهنده دیگر متفاوت است. با توجه به اینکه برخی از توسعه دهندگان فقط به 5٪ پیش پرداخت نیاز دارند و بقیه مربوط به ساخت و ساز است، هزینه مورد نیاز نسبتاً کم است.

4- شما کاملاً جدید می‌خرید

همان‌قدر که اکثر ما از اعتراف آن متنفریم، همه ما چیز جدیدی را دوست داریم. چه یک ماشین جدید باشد یا یک ملک کاملاً جدید، چیزی نسبتاً خاص و رضایت بخش در مورد داشتن چیزی است که قبلاً استفاده نشده است. این دقیقاً همان چیزی است که با یک ملک خارج از طرح به دست می آورید که نه تنها جدید است، بلکه اگر به درستی انجام شود، دارای جدیدترین طراحی، فناوری و ویژگی های سبک زندگی و امکانات رفاهی خواهد بود.

خطرات در خرید ملک Off-plan

هیچ کاری که ما انجام می دهیم بدون ریسک نیست و همین را می توان در مورد خرید ملک خارج از طرح در دبی نیز گفت. در این بخش قصد داریم به برخی از خطرات مهم خرید ملک خارج از طرح در دبی نگاهی بیندازیم:

  • زمان تکمیل با تاخیر
  • تغییر در شرایط بازار
  • عدم تحقق انتظارات
  • سایر تحولات

چه تضمینی وجو دارد که پروژه ها در دبی به انتها برسند؟

آژانس تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA -The Real Estate Regulatory Agency) قوانینی برای محافظت از خریداران املاک خارج از طرح دارد – با الزام توسعه‌دهندگان برای قرار دادن تمام پرداخت‌های پرداخت شده به آنها در یک حساب سپرده ثبت‌شده. آنها تنها زمانی می توانند به آن دسترسی داشته باشند که پروژه به مرحله تکمیل خاصی رسیده باشد. وقتی صحبت از خطرات خرید ملک خارج از برنامه می شود، اطمینان حاصل کنید که توسعه دهنده، پروژه املاک و مستغلات و حساب سپرده گذاری در DLD و RERA ثبت شده است.

برای کمک به اطمینان از تکمیل یک پروژه Off-Plan، RERA اقدامات متعددی را معرفی کرده است که باید توسط توسعه دهنده رعایت شود. یکی از این موارد تصریح می کند که سازنده باید 100 درصد زمین متعلق به پروژه را در اختیار داشته باشد. علاوه بر این، توسعه‌دهنده باید 20 درصد را به عنوان ضمانت بانکی پیش‌پرداخت کند، 20 درصد را در حساب امانی واریز کند یا 20 درصد از ساخت و ساز را قبل از فروش طرح تکمیل کند. همراه با اقدامات فوق، RERA از پیمانکاران درخواست می کند که ضمانت اجرای 10 درصد ارائه دهند.

در کنار این اقدامات، خریداران ضروری است که تحقیقات خود را انجام دهند و توسعه دهندگانی را که قصد خرید از آنها را دارند بررسی کنند. توصیه می‌کنیم به سوابق و شهرت توسعه‌دهنده نگاه کنید.

سوال: من قصد دارم در یک ملک off-plan در دبی سرمایه گذاری کنم. اگر توسعه دهنده نتواند ملک را تحویل دهد چه اتفاقی می افتد؟ حقوق من در این زمینه چیست؟

پاسخ: در دبی، هر ملک off-plan که توسط توسعه‌دهنده فروخته می‌شود، باید در ثبت موقت املاک که توسط اداره زمین دبی (DLD) نگهداری می‌شود، ثبت شود. این مطابق با ماده 3 (1) مقررات ثبت موقت املاک دبی است.

علاوه بر این، ماده 4 (1) مقررات ثبت موقت املاک دبی بیان می کند: «توسعه‌دهنده اصلی یا توسعه‌دهنده فرعی نمی‌تواند اجرای یک پروژه را شروع کند یا واحدهای آن را خارج از طرح بفروشد مگر اینکه زمینی را که در آن این پروژه ساخته می شود و تاییدیه های لازم را از نهادهای ذیصلاح در امارت اخذ می کند.

“در همه موارد، DLD باید یک ورودی در برگه رجیستری دارایی واقعی ایجاد کند تا نشان دهد که آن در حال توسعه است.”

بر اساس مقررات فوق الذکر قانون، پس از یافتن ملک مناسب، می توانید بررسی کنید که آیا توسعه دهنده ملک پروژه را در DLD ثبت کرده است یا خیر. توسعه‌دهنده نمی‌تواند تا زمانی که تأییدیه‌های مربوطه را از DLD دریافت کند، با خریدار قرارداد فروش منعقد کند. این همانطور که در ماده 10 مقررات ثبت موقت املاک دبی ذکر شده است.

در صورتی که توسعه‌دهنده نتواند ملکی را که خریداری کرده‌اید مطابق با شرایط قرارداد خرید فروش (SPA) تحویل دهد، می‌توانید از آن درخواست کنید تا به تعهدات خود عمل کند. اگر توسعه دهنده رعایت نکرد، می توانید به DLD مراجعه کرده و شکایت کنید.

DLD ممکن است سعی کند موضوع را به صورت دوستانه بین شما و توسعه دهنده حل کند. این مطابق با ماده 14 قطعنامه شماره 6 شورای اجرایی در سال 2010 است که می گوید: “در صورت بروز هرگونه اختلاف بین توسعه دهنده و خریدار، DLD می تواند برای حفظ روابط قراردادی آنها تلاش های مصالحه ای انجام دهد و می تواند راه حل هایی را برای آن پیشنهاد کند. برای دستیابی به این هدف مناسب می داند. در صورتی که توسعه‌دهنده و خریدار به توافقی دوستانه دست یابند، آن تسویه حساب باید در یک توافقنامه کتبی که توسط توسعه‌دهنده و خریدار یا نمایندگان مربوطه آنها امضا می‌شود، مستند شود. پس از تصویب آن توافقنامه توسط DLD، برای هر دو طرف الزام آور خواهد بود.»

آژانس تنظیم مقررات املاک و مستغلات دبی (Rera) همچنین ممکن است پروژه را به دلایل فنی لغو کند، در صورتی که توسعه‌دهنده شرایط را برآورده نکند – مانند عدم شروع کار ساخت و ساز بدون دلیل موجه. اگر مقام متقاعد شود که توسعه‌دهنده قصد واقعی (با حسن نیت) برای ادامه پروژه ندارد. عدم اجرای پروژه توسط مجری به دلیل سهل انگاری فاحش و … مطابق ماده 23 مصوبه شماره 6 شورای اجرایی سال 2010 می باشد.

علاوه بر این، اگر پروژه با تصمیم Rera لغو شد، یک توسعه دهنده باید تمام پرداخت های انجام شده توسط خریدار را بازپرداخت کند. این مطابق با ماده 11 (ب) مقررات ثبت موقت املاک دبی اصلاح شده در سال 2017 است.

در صورتی که توسعه‌دهنده پرداخت‌ها را بازپرداخت نکند، Rera ممکن است تمام اقدامات لازم را برای حفظ حق شما به عنوان خریدار انجام دهد. این امر مطابق ماده 27 مصوبه شماره 6 شورای اجرایی در سال 2010 است که می گوید: «در صورتی که توسعه دهنده در مدت مقرر در ماده 26 (60 روز) این مصوبه مبالغ بدهی به خریداران را مسترد نکند. ررا باید تمامی اقدامات لازم را برای حفظ حقوق خریداران از جمله ارجاع موضوع به مراجع ذیصلاح قضایی انجام دهد.»

شما به عنوان یک خریدار همچنین می توانید به دادگاه صالح در دبی مراجعه کنید تا به دنبال خاتمه SPA باشید. این مطابق با ماده 20 مصوبه شماره 6 سال 2010 شورای اجرایی است. با این حال، توسعه‌دهنده ممکن است بر اساس ماده 21 مصوبه شماره 6 شورای اجرایی سال 2010 در صورتی که دلایل تحویل ملک به تأخیر افتاده باشد، از حمایت برخوردار باشد. به دلایل خارج از کنترل (فورس ماژور) مانند اموالی که توسط مقامات به نفع عموم تصرف شده است. اگر مقامات پروژه را برای اهداف برنامه ریزی مجدد و غیره متوقف کنند.

توجه داشته باشید: اگر پروژه با تصمیم Rera لغو شود، توسعه‌دهنده باید تمام پرداخت‌های خریدار را بازپرداخت کند.

مجوز RERA دبی چیست؟

آژانس تنظیم مقررات املاک و مستغلات دبی (RERA) یک نهاد نظارتی در بخش زمین دبی است. این سازمان برای تنظیم بازار املاک و مستغلات دبی کار می کند و یک چارچوب قانونی برای همه طرف های فعال در این بخش فراهم می کند و همچنین قوانین را اجرا می کند.

Off-plan در دبی چگونه کار می کند؟

همانطور که سرمایه گذاران عموماً به آن اشاره می کنند، ” off-plan “، اصطلاحی است که برای توصیف املاک ناتمام در بازار املاک و مستغلات استفاده می شود. املاک off-plan یا “the off-plan ” معمولاً مستقیماً از توسعه دهندگان (بازار اولیه) و در برخی موارد از سرمایه گذاران (بازار ثانویه) خریداری می شوند.

وقتی Off-plan خرید می کنید چگونه کار می کند؟

خرید Off-plan به این معنی است که شما خانه خود را قبل از اینکه توسعه دهنده ساخت آن را به پایان برساند خریداری می کنید. حتی ممکن است قبل از شروع ساخت آن را بخرید. در ازای یک سپرده نسبتاً کوچک، می‌توانید یک خانه کاملاً جدید را تضمین کنید و اغلب در طراحی و ساخت آن حرفی برای گفتن داشته باشید.

نقش RERA در دبی چیست؟

برای تقویت سرمایه گذاری های خارجی و حل و فصل اختلافات بین مستاجران و صاحبخانه ها، سیاست ها و برنامه هایی را برای بخش املاک دبی تنظیم می کند. RERA استقلال اداری دارد، از سیستم مالی خود برخوردار است و دارای اختیارات قانونی کامل برای تنظیم بخش املاک و مستغلات دبی است.

چگونه بفهمم که یک نماینده RERA ثبت شده است؟

قبل از انجام هرگونه معامله با یک مشاور املاک، بپرسید که آیا کارت معتبر مورد تایید RERA دارند یا خیر. همچنین می‌توانید وب‌سایت‌های شریک را بررسی کنید تا بررسی کنید که آیا نماینده واجد شرایط RERA است یا خیر.

مشاوره سرمایه گذاری دبی

کشور امارات با اجرای سیاست های درست در سالیان اخیر، تبدیل به یکی از بهترین کشورهای سرمایه پذیر در دنیا شده است. این پیشرفت به حدی است که دبی در سال 2022 تبدیل به دومین شهر برتر در جهان شد؛ به همین دلیل افراد زیادی به دنبال سرمایه گذاری در امارات هستند. یکی از بخش های سرمایه گذاری، صنعت هتل است که تخصص ما هست. به عنوان یک مشاور تخصصی در حوزه سرمایه گذاری هتل، خوشحال می شویم که بتوانیم به شما دراین زمینه کمک کنیم. در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید.

امارات کشوری است که در سال‌های اخیر بیشترین رشد اقتصادی را در میان کشورهای منطقه داشته است. با سرمایه گذاری در امارات می‌توانید از مزایای سرمایه گذاری در مناطق آزاد تجاری این کشور، مالکیت 100 درصدی کسب‌وکارتان، مالیات صفر و زیرساخت‌های بسیار توسعه‌یافته بهره ببرید.

مناطق آزاد در امارات بهترین شهرها برای سرمایه گذاری در امارات هستند. این مناطق شامل دبی و ابوظبی، شارجه، فجیره، عجمان، راس الخیمه و ام القوین هستند. در این لیست دبی بهترین گزینه برای ایرانیان است.

  •  سرمایه گذاری از طریق خرید ملک
  •   سرمایه گذرای در صندوق سرمایه گذاری
  •  سرمایه گذاری از طریق ثبت شرکت و کارآفرینی
  •  سرمایه گذاری از طریق خرید سهام

ایرانیان می توانند با سرمایه گذاری از طریق ثبت شرکت و خرید ملک در امارات برای سرمایه گذاری و اقامت در این کشور اقدام کنند.

حداقل سرمایه گذاری در دبی یک میلیون درهم است. افراد با خرید ملکی که حداقل یک میلیون درهم ارزش داشته باشد می‌توانند ویزای سه ساله دبی را دریافت کنند.

خیر امکان دریافت اقامت دائم دبی از طریق سرمایه گذاری وجود ندارد و شما فقط می‌توانید ویزای موقت دریافت کنید. البته امکان تمدید کردن این ویزا وجود دارد.

بستگی به منطقه ای دارد که قصد ثبت شرکت دارید، از 15000 هزار درهم شروع می شود.

شرکت‌های با مسئولیت محدود (LLC)، شرکت‌های سهامی (Civil Company) و شرکت‌های غیرسهامی (Sole Establishment) بهترین گزینه‌ ها برای ایرانیان است. شرکت های تجاری و خدماتی در این دسته ها هستند.

بله. بعضی از افراد به خاطر اینکه از امکانات آن‌جا به راحتی لذت ببرند و بابت هر شب اقامت هزینه‌ای پرداخت نکنند، در دبی هتل می‌خرند و خودشان هم در آن‌جا زندگی می‌کنند. مزایای دیگری هم در خرید هتل وجود دارد، اما یکی از مهم‌ترین مزایا، مزیت بزرگ اقتصادی آن بر اساس موقعیت هتل‌تان است.

بله! به دلایل بسیار. علاوه بر دلایلی که بالاتر خواندید، فاصله زمانی و مسافتی کم نسبت به ایران، آب‌وهوای تقریباً مشابه با ایران و فرهنگ نزدیک مردم این کشور به مردم ما، توانسته دبی را به مقصدی مطلوب و ایدئال برای مهاجرت ایرانیان تبدیل کند. شمار بالای متقاضیان و افراد مهاجرت کرده به این شهر زیبای حاشیه خلیج فارس، گواه این واقعیت است.

ایفزا جز مناطق آزاد امارات است و شرایط ثبت شرکت در آن با شرایط ثبت شرکت در مناطق اصلی Mainland متفاوت است.

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *