چگونه سرمایه گذاری در هتل ها را شروع کنیم؟

یک نقطه شروع آشکار می تواند دیدگاه شخصی باشد، با این حال، سرمایه گذاران باید در برابر اصرار برای اتخاذ تصمیمات سرمایه گذاری صرفاً بر اساس تجربیات هتل که آنها را جذاب می دانند مقاومت کنند. برای شناسایی قوی ترین سرمایه گذاری، سرمایه گذاران باید با موارد زیر شروع کنند:

1. انجام یک تحلیل مقایسه ای با استفاده از معیارهای ADR و RevPAR در میان گروهی از هتل های مشابه در همان بازار.
2. ارزیابی کارایی عملیاتی (حاشیه سود) که می تواند به طور قابل توجهی از یک دارایی به ملک دیگر متفاوت باشد
3. نگاه کردن به مسائل قیمت یک هتل ارزان قیمت با قیمت عالی ممکن است سرمایه گذاری بسیار موفق تری نسبت به پرداخت دلار بالا برای یک هتل در کلاس جهانی باشد.

بنابراین قبل از سرمایه گذاری در هتل، باید حجم تقاضا را بررسی کنید، مطمئن شوید که برند هتل برای شما مناسب است، مدیریت هتل را ارزیابی کنید و جریان نقدی بالقوه و مزایای مالیاتی را در نظر بگیرید.

به عنوان یک سرمایه گذار باید ریسک های مرتبط با سرمایه گذاری در هتل ها را در نظر بگیرید. در واقع، شروع با یک هتل مانند سایر املاک و مستغلات نیست. شما باید تکالیف خود را انجام دهید و داده های مناسب را جمع آوری کنید. توسعه دهندگان یک هتل نمی سازند و سپس به این فکر کنند که چگونه آن را با مهمانان پر کنند. در عوض آنها هتل ها را حول مشتریان طراحی می کنند.

تحلیل شما باید شامل چه مواردی باشد؟

• نزدیکی هتل به مکان هایی مانند بیمارستان ها، سالن ها، ساختمان های اداری.
• پیش بینی جدول زمانی و هزینه های ساخت و ساز/نوسازی.

این به شما این امکان را می دهد که تصمیمی آگاهانه برای سرمایه گذاری بگیرید. همچنین درک نیروهای مثبت اقتصادی فعلی ضروری است: وضعیت اشتغال، اعتماد مصرف کننده، افزایش مصرف خرده فروشی. محرک های اصلی هتل ها سفرهای کاری، گردشگری و تقاضای گروهی (تیم های ورزشی، شرکت کنندگان در همایش) هستند. بنابراین، هتل هایی که بیش از یک نوع مهمان را جذب می کنند، به اطمینان از تقاضا و کاهش وابستگی آنها به تنها یک مخاطب هدف کمک می کنند.

ملک ایده آل بازاری جذاب خواهد بود که برای تجارت یا تفریح ​​مسافران را به خود جذب می کند. شما همچنین می خواهید به رشد این محرک های تقاضا نگاه کنید. آمدن و رفتن آسان است؟

برند اهمیت دارد زیرا هر برند ارزش پیشنهادی متفاوتی برای مهمان هدف خاص خود دارد. نوع هتل می تواند تاثیر قابل توجهی بر عملکرد در چرخه های مختلف بازار داشته باشد.

یک هتل با خدمات کامل زمانی که اقتصاد قوی است و گردشگری و سفرهای تجاری به اوج می رسد، تقاضای بیشتری را شاهد است. از طرف دیگر، در یک رکود، تقاضای بازار برای هتل‌های لوکس کاهش می‌یابد زیرا مسافران به دنبال اقامتگاه‌های ارزان‌تر هستند.

داشتن اپراتور هتل مناسب برای مدیریت هتل نیز می تواند تفاوت قابل توجهی در موفقیت یک سرمایه گذاری ایجاد کند. هتل های ضعیف می توانند منجر به جریان نقدی ضعیف و هزینه های عملیاتی بالاتر شوند. ساختارهای کسب و کار هتل به چند دلیل این پتانسیل را دارند که به سرمایه گذاران سطح جریان نقدی مطلوبی ارائه دهند:

• مهمانان اغلب هزینه اتاق ها را از قبل پرداخت می کنند.
• سایر خدمات مانند بارها و رستوران‌های هتل می‌توانند به درآمدزایی کمک کنند.
• مدیریت صحیح می تواند اشغال را افزایش دهد و به نتیجه نهایی کمک کند.
• مزایای مالیاتی منحصر به فرد نیز می تواند جذابیت هتل ها را افزایش دهد. اثاثیه و اثاثیه در توسعه هتل ها مشمول استهلاک تسریع شده است که سرمایه گذاران می توانند از آن برای کاهش بدهی مالیاتی خود استفاده کنند.

با بهینه سازی عملیات هتل و اجرای ارزش افزوده مناسب، می توان پتانسیل هتل را برای بهبود جریان نقدی و افزایش ارزش به حداکثر رساند.

چگونه برای هتل ارزش قائل شویم؟

چه به دنبال خرید یک هتل باشید، چه بخواهید آن را بفروشید یا فقط در نظر بگیرید. یکی از بزرگترین سوالاتی که با آن مواجه خواهید شد این است که چقدر برای هتل خود ارزش قائل هستید؟

ارزش هتل اساساً به این معنی است که فرد حاضر است هنگام خرید یا فروش هتل چقدر پول بپردازد. حتی اگر زمانی که به یک هتل فکر می کنید برخی از تصاویری که به ذهن شما می رسد مانند ساختمان، خدمات مشتری، محیط، کیفیت، غذا، مردم، مهمان نوازی در هنگام نزدیک شدن به ارزش گذاری و سرمایه گذاری هتل، باید هتل را به عنوان مجموعه ای از موارد جریان های نقدی در نظر بگیرید.

ارزش یک هتل در درجه اول با میزان ریسک مالی و میزان پولی که مالک می تواند با داشتن آن هتل به دست آورد تعیین می شود.

قیمت، ارزش بازار و ارزش سرمایه گذاری

1. قیمت هتل مبلغی است که سرمایه گذار برای خرید هتل می پردازد.
2. ارزش بازار هتل، قیمت احتمالی یک هتل در یک بازار منصفانه در یک تاریخ معین است (قابل استفاده برای همه سرمایه گذاران). بازار منصفانه عبارت است از:

• رقابتی،
• قدرت مذاکره متعادل بین خریدار و فروشنده،
• خریدار و فروشنده آگاه هستند و تصمیمات مالی محتاطانه ای اتخاذ می کنند
• زمان قابل توجهی برای معامله در نظر گرفته شده است
• پیشنهاد هتل به خوبی تبلیغ می شود
• خریدار و فروشنده در فاصله زیادی هستند (بدون تضاد منافع)

3. ارزش سرمایه گذاری یک هتل ارزش درک شده توسط یک سرمایه گذار خاص است. هر سرمایه‌گذار دیدگاه خاصی در مورد ارزش یک هتل دارد و ممکن است پیش‌بینی‌های عملیاتی و هزینه سرمایه متفاوت و پیش‌بینی‌های جریان نقدی متفاوتی داشته باشد.

3 رویکرد کلی برای ارزیابی هتل ها

• رویکرد سرمایه‌گذاری درآمد: ارزش یک دارایی مولد درآمد با ارزش فعلی منافع آتی یا مضربی از بازده خالص آن تعیین می‌شود. چندین تکنیک در این رویکرد وجود دارد. ارزش گذاری هتل به عنوان یک تجارت عملیاتی با استفاده از روش جریان نقدی تخفیف خورده (DCF) و ارزش گذاری هتل و زمین به عنوان املاک و مستغلات.
• رویکرد هزینه: بیشتر برای تعیین اینکه آیا خرید بهتر است یا ساخت مفید است. این روش حفظ شده ترین روش نیست زیرا درآمد یا عوامل اقتصادی را در نظر نمی گیرد. فقط هزینه خرید ملک موجود در مقابل ساخت یک ملک را در نظر میگیرد.
• رویکرد مقایسه فروش: این رویکرد بر تعیین محدوده و شتاب قیمت گذاری بر اساس فروش قبلی هتل های قابل مقایسه تمرکز دارد.

مدل جریان نقدی تخفیف خورده، هتل را به عنوان یک کسب و کار عملیاتی ارزیابی می کند. این یکی از مدل های مورد توجه برای ارزش گذاری یک هتل است. بر تخمین جریان‌های نقدی آتی کسب‌وکار هتل تکیه می‌کند و سپس برای محاسبه ارزش فعلی آن جریان‌های نقدی آتی، تخفیف اعمال می‌کند. در اینجا باید بر اساس اطلاعات مالی کل سال مالی مورد نظر خود کار کنید.

این ارزش گذاری آینده نگر شامل تعدادی مفروضات است. شما باید سال پایه را برای محاسبات خود انتخاب کنید و به طور کلی در یک دوره 5 تا 10 ساله جریان های نقدی را برای هتل پیش بینی کنید. در ایجاد این مفروضات جریان نقدی، باید در نظر داشته باشید که با توجه به اطلاعات مربوط به شرایط بازار و پیش‌بینی‌هایی که در دسترس شماست، چه چیزی را منطقی فرض کنید. همچنین بهبود بالقوه مدیریت و بهره برداری از هتل در آینده. مدل املاک و مستغلات هتل را به عنوان زمین و ساختمان با در نظر گرفتن پتانسیل توسعه مجدد ارزش گذاری می کند.

پیشنهادات نهایی: ملاحظات کلیدی هنگام خرید یا فروش هتل؟

برای کسانی که در موقعیت خرید هتل هستند، هیچ ماجراجویی هیجان انگیزتر از این نیست. هتل‌ها سرمایه‌گذاری قابل‌توجهی از زمان، تلاش و پول هستند، اما موفقیت در کسب‌وکار مهمان‌نوازی از نظر مالی سودآور است و در سطح شخصی نیز رضایت‌بخش است. برای خلاصه کردن راهنمایی‌های ارائه شده در این مقاله، اگر معتقدید مهارت‌های مناسبی برای اداره یک هتل موفق دارید، باید نکات زیر را در نظر بگیرید:

• مکان، مکان، مکان.
• کار، کار بیشتر و سپس کمی کار بیشتر.
• برند مهم است.
• تجربه مهمان کلیدی است.